Poucos pedidos de habitação após reclassificar solos rústicos

Um ano após a entrada em vigor da alteração ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), que permitiu a reclassificação de solos rústicos em urbanos, os benefícios para habitação têm sido reduzidos, com maior foco em atividades económicas. O decreto-lei 117/2024, de 30 de dezembro, promoveu a 7.ª mudança ao RJIGT, simplificando licenças para reclassificação por deliberação municipal desde que o solo seja destinado à construção de habitação.

Os números oficiais ainda não foram divulgados. Dados recolhidos pela Associação Portuguesa de Urbanistas (APU) indicam, no entanto, que até setembro de 2025 ocorreram igualmente poucos casos no território nacional. Segundo o presidente da APU, Manuel Miranda, registaram-se 16 reclassificações, com uma situação ainda em curso, maioritariamente iniciadas em 2024, e quatro entraram em 2025, incluindo três em janeiro, quando vigorava o diploma do Governo PSD/CDS-PP.

As reclassificações concluídas distribuíram-se por municípios de média dimensão, nomeadamente Albergaria-a-Velha, Castelo de Paiva, Santa Maria da Feira (Aveiro), Arganil, Coimbra, Figueira da Foz, Tábua (duas), Albufeira, Olhão, Amarante, mais duas em Mação, Alcochete e Paredes de Coura (Viana do Castelo). Miranda sublinhou que a maioria dos pedidos ocorreu fora das áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, com cerca de 75% para atividades económicas, e apenas alguns para habitação, nomeadamente em Albufeira, Tábua (duas) e Paredes de Coura (uma).

A APU está a preparar um estudo com os dois anos completos da aplicação do regime, procurando identificar locais, objetivos e dimensão dos casos, bem como as finalidades específicas. O responsável explicou que, até agora, não houve aceleração abrupta da mobilização, mas reconheceu dúvidas jurídicas levantadas sobre a legitimidade do mecanismo, o que gerou prudência por parte dos municípios. Também apontou que eleições autárquicas podem ter contribuído para essa cautela.

Relativamente ao objetivo de habitação, os números mais baixos podem refletir o debate sobre a utilidade da medida para reduzir o preço da habitação e aumentar a oferta de terrenos, bem como a existência de receios sobre impactos no ordenamento. Miranda referiu que, se o ritmo permanecer, o benefício da alteração pode manter-se limitado, com potenciais efeitos secundários de desordenamento se houver instalações industriais ou habitação dispersas.

O regime especial de reclassificação impõe que entre 700 a 1.000 da área de construção acima do solo seja destinada a habitação pública, arrendamento acessível ou habitação a custos controlados, assegurando também a existência de infraestruturas gerais. O critério de contiguidade com o solo urbano visa manter a consolidação e coerência da urbanização.

As alterações ao RJIGT geraram polémica sobre a participação de governantes e deputados em sociedades imobiliárias. Durante o debate no parlamento, o primeiro-ministro justificou que a atuação da Spinumviva, empresa de consultoria ligada ao seu círculo, decorreu de atividade de consultoria e de herança de terrenos, assegurando que não houve qualquer negócio imobiliário ligado à alteração legislativa.