- Em 2025, a economia de Portugal teve crescimento moderado (PIB 1,9%), mas o imobiliário acompanhou um dinamismo próprio, com pressão de preços acima da média europeia.
- No segundo trimestre de 2025, o Índice de Preços da Habitação subiu 17,2% em termos homólogos; habitações existentes cresceram 18,3% e as novas 14,5%.
- O valor transacionado entre abril e junho foi de 10,3 mil milhões de euros, com 42.889 habitações vendidas e um preço médio de cerca de 239 mil euros.
- A avaliação média por metro quadrado atingiu 1.995 euros, com apartamentos a 2.269 euros/m² e moradias a 1.430 euros/m², todos os máximos históricos.
- A pressão interna deve-se a uma oferta estruturalmente limitada, licenciamento atrasado e custos de construção elevados; os compradores estrangeiros foram menos relevantes (4,9% das transações no 2º trimestre de 2025), com as famílias portuguesas a puxar a procura.
Em 2025, o mercado imobiliário português manteve-se em desfasamento patente com a dinâmica da economia. Enquanto o PIB cresceu cerca de 1,9%, o setor registou ganhos de preço e atividade acima do que a economia real sustentava, sinalizando uma pressão histórica sobre ativos imobiliários.
O Índice de Preços da Habitação (IPHab) atingiu o seu máximo histórico no segundo trimestre de 2025, com uma subida homóloga de 17,2%. Habitações existentes lideraram o ganho (18,3%), seguidas das novas (14,5%). As transações somaram 42.889 imóveis, mais 15,5% que 2024, com 10.3 mil milhões de euros transacionados e o preço médio por unidade a ficar próximo dos 239 mil euros.
No mesmo período, o valor médio de avaliação bancária atingiu novos máximos: 1.995 euros/m², com apartamentos a 2.269 euros/m² e moradias a 1.430 euros/m², conforme a Direção-Geral de Estatísticas da Educação e Ciência (DGEEC). A conjuntura aponta para uma procura interna dominante, afastando a perceção de peso maior de compradores estrangeiros.
Oferta versus procura
A pressão sobre os preços não encontra apoio suficiente na oferta. O relatório de estabilidade financeira aponta desequilíbrios entre procura elevada e oferta lenta, com atrasos de licenciamento, custos de construção elevados e mão-de-obra escassa. O Banco de Portugal prevê crescimento do investimento em habitação de 3,4% ao ano entre 2025 e 2027, ainda positivo, mas abaixo do ritmo anterior.
#### Responsáveis pela procura
Os dados do INE indicam que compradores com domicílio fiscal fora de Portugal representaram 4,9% das transações no 2º trimestre de 2025, abaixo dos 6,6% de 2024. O mercado interno — famílias portuguesas — foi, portanto, o principal impulsionador da pressão de preços, com uma procura relativamente nacionalizada.
Fatores que alimentam a pressão interna
Entre os fatores destacados, destacam-se as taxas de juro que recuaram em 2025, com a taxa média de novas operações a ficar em 2,84% em setembro. O mercado de trabalho mostra resiliência, com desemprego acima de 6% e criação de empregos inferior a 1% ao ano, segundo o Banco de Portugal. A poupança acumulada durante a pandemia e o rendimento disponível real também ajudam a sustentar a procura, tal como incentivos públicos.
#### Incentivos e risco de crédito
Benefícios fiscais desde agosto de 2024, a Garantia Pública do Estado de 2025 e um maior leque de incentivos, incluindo o IRS Jovem, impulsionaram a procura. Até outubro de 2025, foram celebrados 20.400 contratos sob a garantia, representando 22,8% do total de contratos e 25,9% do montante. Estes elementos elevaram o custo de aquisição sem, contudo, corresponder a uma oferta rápida.
Perspetivas e regionalização
O ciclo cria um efeito vicioso: dificuldade de acesso aumenta o valor do imóvel e atrai mais procura, alimentando expectativas de valorização futura. Não se trata de uma bolha generalizada, mas de um desfasamento estrutural entre procura forte e oferta lenta a responder. A leitura regional em 2026 deverá ser chave para orientar clientes com base em dados concretos por região.
#### Cenário para 2026
O Banco de Portugal aponta desaceleração do ritmo de variação de preços, com oferta a aumentar gradualmente, impulsionada por redução de IVA de construção para 6% (habitações até 648 mil euros) e projetos do Plano de Recuperação e Resiliência. Contudo, o ajustamento será gradual e variará por região, com Lisboa, Porto, Norte, Centro, Península de Setúbal e Algarve a experienciar dinâmicas distintas.
Responsabilidade setorial
O setor financeiro deve considerar cenários além do simples aumento de juros, incluindo possível estagnação ou queda de preços. A avaliação de risco de negativo equity torna-se relevante em operações com LTV elevado e prazos longos. A monitorização de sinais de normalização será crucial para aconselhar clientes com cautela.
#### Mensagem final
A leitura regional do imobiliário em 2026 surge como vantagem competitiva para o aconselhamento, privilegiando dados por região. A dissonância entre oferta e procura persiste, exigindo políticas públicas orientadas para aumentar a oferta e uma gestão de crédito com maior prudência.
- CEO da Simplefy
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