- O Banco de Portugal indica que, entre 2011 e 2021, o número de famílias cresceu em média quatro mil por ano acima da oferta de alojamentos; entre 2021 e 2024 esse desequilíbrio agravou-se para cerca de 14 mil famílias a mais por ano face às habitações disponíveis.
- A imigração foi o principal motor do crescimento recente, com uma média de 127 mil entradas líquidas por ano entre 2021 e 2024, estimando-se que as famílias imigrantes contribuam com cerca de 52 mil novas famílias por ano nesse período.
- A dimensão média dos agregados diminuiu: em 1981 havia, em média, 3,4 pessoas por casa; quatro décadas depois, esse valor desceu para 2,5, refletindo envelhecimento, queda da taxa de fertilidade e menor número de uniões.
- A oferta de habitação manteve-se abaixo do necessário: a construção média anual caiu de mais de oitenta mil alojamentos entre 1981 e 2011 para cerca de onze mil na década seguinte, recuperando para cerca de vinte e dois mil entre 2021 e 2024, ainda longe de níveis históricos.
- O crescimento de famílias concentra-se no litoral, com o interior a perder agregados; muitos municípios apresentam fogos devolutos superiores a quatro por cento, agravados por questões como idade do edificado, obras por fazer, heranças e fatores jurídicos e fiscais, enquanto o parque público é pouco expressivo (cerca de dois por cento). A necessidade de aumentar a oferta é destacada, bem como melhor aproveitamento de licenças municipais.
O desfasamento entre o número de famílias e a oferta de habitação em Portugal tornou-se estrutural na última década, sendo um fator central da atual crise. O Banco de Portugal (BdP) divulga, no boletim económico de dezembro, que o desequilíbrio tem crescido desde 2011.
Entre 2011 e 2021, o número de famílias aumentou, em média, quatro mil por ano acima do ritmo da oferta de alojamentos. De 2021 a 2024, esse excedente agravou-se para cerca de 14 mil famílias por ano face às novas habitações disponíveis.
O estudo, que utiliza os Censos de 1981 a 2021 e dados de 2021-2024, aponta que o crescimento populacional coincidiu com uma diminuição do tamanho médio dos agregados. Em 1981 eram 3,4 pessoas por família; em 2021, 2,5 pessoas.
Imigração, demografia e dinâmica regional
A imigração é o motor do crescimento recente de famílias. Desde 2017, o saldo líquido de migrantes atingiu uma média de 127 mil entradas por ano (2021-2024), frente a 10 mil por ano entre 1981-2021. Estima-se que as famílias imigrantes contribuam com cerca de 52 mil novos agregados por ano.
O litoral concentra a maior parte do aumento de famílias, enquanto o interior regista perdas. Dois terços dos municípios registaram cresciment o, e Odemira destaca-se pelo maior ganho percentual. As regiões do Oeste, Vale do Tejo, Centro, Algarve e Península de Setúbal seguem nessa tendência.
Oferta, construção e residências ociosas
A construção habitacional desacelerou drasticamente desde 2011. Antes, a média era de 82 mil novos alojamentos por ano; na década seguinte, caiu para 11 mil, com recuperação para 22 mil entre 2021 e 2024, mas ainda abaixo de níveis históricos.
A falta de habitação não se resume ao cacimbo da construção: mantém-se uma taxa de imóveis devolutos superior a 4% em muitos municípios. São fatores como antiguidade, obras necessárias, múltiplos proprietários e questões legais no arrendamento a explicar.
O BdP aponta ainda para o papel reduzido do parque público, estimado em cerca de 2% do total, muito abaixo de países como Países Baixos ou Áustria, onde excede 20%.
Perspetivas e prioridades
O aumento da oferta de habitação surge como determinante para aliviar a pressão do mercado. A projeção é de uma recuperação gradual da construção, condicionada pela capacidade produtiva, produtividade do setor e quadro legal estável.
Na apresentação, o governador Álvaro Santos Pereira destacou que a procura de habitação está acima da oferta, especialmente nas zonas costeiras. A mobilização de licenciamentos municipais é apontada como entrave, com chamada por maior transparência de prazos e investimento em mão-de-obra qualificada.
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